소송 안내 · 아파트 하자
아파트하자소송은 하자보수 청구와 조정 절차를 거쳐도 정리되지 않을 때 검토하는 길입니다. 공동주택관리법은 담보책임기간 안에 생긴 하자를 입주자대표회의 등이 사업주체에 청구하도록 하고(제37조), 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두어 하자 여부 판정과 분쟁 조정·재정을 맡깁니다(제39조). 누수 하자라면 어디에서 새는지, 어느 공사에 속하는지 보여 주는 기술 기록이 어느 단계에서나 바탕 자료가 됩니다. 소송 여부와 청구 내용은 변호사와 상의할 일이고, 이 안내는 판단하지 않습니다. 성남(수정구·중원구·분당구)은 주거 360,859세대·실 가운데 아파트가 57%, 연립·다세대가 12%입니다(건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계). KO누수아파트는 성남을 포함한 서울·경기·인천 현장을 직영 팀이 세대 구조부터 확인합니다.
현장 진단 흐름
누수 자리, 처음 본 날짜, 젖은 범위를 사진으로 남기고 관리사무소에 접수합니다.
가압·열화상·담수·살수 시험으로 원인 위치를 찍고 어느 공사에 속하는지 알 수 있게 소견에 적습니다.
전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의 등이 사업주체에 서면으로 청구합니다.
시행령 제38조는 청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알리도록 정합니다. 답변과 날짜를 보관합니다.
정리되지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회 절차를 알아보고, 소송은 변호사와 상의합니다.
원인 갈래
공사 범위
하자 여부 판정이든 조정이든, 누수가 어디서 왜 생겼는지 보여 주는 자료가 필요합니다. 원인 지점 사진, 측정값, 시험 방법, 시험 날짜를 한 장의 소견으로 묶어 둡니다.
같은 단지에서 같은 위치(같은 라인 욕실, 같은 방향 창호)에 누수가 되풀이되면 세대별 기록을 모아 관리사무소에 전합니다. 여러 세대의 같은 기록은 공용 문제를 가르는 데 쓰입니다.
보수 뒤 재확인 기록(같은 시험을 다시 한 결과)도 남깁니다. 보수가 원인을 막았는지 보여 주는 자료가 됩니다.
책임과 서류
공동주택관리법 제36조 제4항은 하자를 ‘공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함’이라고 정합니다. 제37조 제2항은 사업주체가 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 이 손해배상책임에 민법 제667조를 준용합니다.
같은 법 제39조는 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 위해 국토교통부에 하자심사ㆍ분쟁조정위원회를 두고, 그 사무로 하자 여부 판정과 분쟁의 조정 및 재정을 정합니다. 내 단지 사건에 어떤 절차가 맞는지는 관리주체와 법률 전문가에게 확인합니다.
지역 확인 기준
경기 아파트 동의 40.7%(연식 자료가 있는 45,625동 가운데 18,547동)는 2010년 이후 사용승인입니다. 서울은 28.4%, 인천은 37.6%입니다. 입주가 오래되지 않은 동이 많은 지역일수록 누수가 생겼을 때 하자 청구 대상인지부터 확인하는 일이 앞섭니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
상담 전 확인