하자 안내 · 담보책임기간
아파트하자보수기간(담보책임기간)은 공사 종류별로 다릅니다. 공동주택관리법 시행령 제36조는 내력구조부별 하자는 10년, 시설공사별 하자는 별표 4에 따른 기간으로 정합니다. 별표 4는 미장·도장·도배·타일 같은 마감공사를 2년, 급·배수 및 위생설비·난방·창호·단열 같은 공사를 3년, 철근콘크리트·지붕(홈통 및 우수관 포함)·방수공사를 5년으로 둡니다. 기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 등부터 셉니다. 내 누수가 어느 공사에 속하는지는 원인 위치로 갈리고, 최종 판단은 사업주체와 조정 절차에서 이루어집니다. 수원(장안구·권선구·팔달구·영통구)은 주거 529,589세대·실 가운데 아파트가 59%, 연립·다세대가 13%입니다(건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계). KO누수아파트는 수원을 포함한 서울·경기·인천 현장을 직영 팀이 세대 구조부터 확인합니다.
현장 진단 흐름
전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)입니다. 관리사무소나 공동주택관리정보시스템에서 확인합니다.
젖은 자리가 아니라 물이 시작된 자리를 찾습니다. 방수층인지 배관인지 창호인지에 따라 해당 공사가 달라집니다.
원인 공사를 별표 4의 시설공사·세부공종과 맞춰 봅니다. 애매하면 사업주체·관리주체와 함께 봅니다.
시행령 제39조는 사업주체가 담보책임기간 만료 30일 전까지 만료 예정일을 입주자대표회의 등에 서면으로 알리도록 정합니다.
기간 안에 하자보수를 서면으로 청구하고 날짜를 보관합니다.
원인 갈래
공사 범위
같은 누수 한 건에 여러 공사가 겹칠 수 있습니다. 예를 들어 욕실 아래층 천장누수는 방수층(방수공사)일 수도, 욕실 급수 배관(급·배수 및 위생설비공사)일 수도 있어 원인에 따라 기간이 달라집니다.
별표 4 비고는 기초공사ㆍ지정공사 등 집합건물법 제9조의2 제1항 제1호에 따른 지반공사의 담보책임기간을 10년으로 둡니다. 이 안내의 기간은 2026년 7월 1일 시행 시행령 원문 기준이며, 법령이 바뀌면 달라질 수 있습니다.
기간이 지났는지, 어느 공사에 속하는지는 이 안내가 판단하지 않습니다. 원인 기록을 갖춰 사업주체·관리주체와 확인하고, 다툼이 있으면 하자심사·분쟁조정위원회 절차를 알아봅니다.
책임과 서류
공동주택관리법 제36조 제3항은 담보책임기간을 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정하고, 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 주택법 제49조에 따른 사용검사일 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인일부터 기산한다고 정합니다.
같은 법 시행령 제36조 제1항은 내력구조부별(건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부) 하자에 대한 담보책임기간을 10년, 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간을 별표 4에 따른 기간으로 정합니다.
지역 확인 기준
인천 아파트 동의 37.6%(연식 자료가 있는 9,583동 가운데 3,600동)가 2010년 이후 사용승인입니다. 사용승인 연도가 가까운 단지일수록 누수가 생겼을 때 공사 종류별 기간 안인지 먼저 따져 볼 일이 생깁니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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