외벽과 방수 · 방수공사
아파트방수공사는 어느 방수층이냐에 따라 맡는 사람과 범위가 다릅니다. 욕실·발코니·세탁실 바닥 방수는 세대 안 공사이고, 아파트옥상방수와 외벽 방수는 건물 전체가 쓰는 공용부분이라 관리주체가 맡습니다. 세대 방수는 담수 시험으로 방수층이 정말 새는지 확인한 뒤, 줄눈·실리콘 보수로 끝날지 타일을 걷고 방수층을 다시 만들지 정합니다. 아파트방수는 한 번 다시 하면 마르는 시간과 시험 시간이 필요해, 욕실을 며칠 못 쓰는 일정까지 미리 맞춥니다. 서울(25개 구)은 주거 3,840,309세대·실 가운데 아파트가 50%, 연립·다세대가 25%입니다(건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계). KO누수아파트는 서울 현장을 직영 팀이 세대 구조부터 확인합니다.
현장 진단 흐름
배수구를 막고 바닥에 물을 받아 일정 시간 두고 아래층 천장이나 옆방 벽을 봅니다.
급수·배수관 누수와 헷갈리지 않게 배관 가압도 함께 합니다.
줄눈·실리콘 보수로 될지, 방수층 재시공이 필요한지 시험 결과로 정합니다.
타일을 걷고 바탕을 정리한 뒤 방수층을 만들고 벽으로 충분히 올립니다.
다시 담수 시험으로 확인한 뒤 타일을 붙이고 줄눈을 채웁니다.
원인 갈래
공사 범위
줄눈이 갈라지거나 실리콘이 떨어진 정도면 그 부분 보수로 끝나는 경우가 있습니다. 담수 시험에서 방수층 자체가 새면 타일 철거와 재시공이 필요합니다.
욕실 전체 재시공은 철거·방수·건조·시험·타일 순서라 일정이 며칠 걸립니다. 같은 기간 욕실 사용 계획을 세웁니다.
아파트옥상방수는 관리주체가 장기수선계획에 따라 진행합니다. 탑층 세대는 피해 기록을 관리사무소에 전해 보수 시기를 앞당겨 달라고 요청할 수 있습니다.
방수층을 다시 만든 뒤에는 바로 타일을 붙이지 않고, 정해진 시간 동안 물을 받아 두는 담수 시험을 다시 합니다. 이 시험 사진과 시간을 남겨 두면 공사 뒤 다른 원인을 가를 때 비교 자료가 됩니다.
책임과 서류
욕실·발코니 세대 방수는 전유부분, 옥상·외벽 방수는 공용부분으로 보는 것이 기본입니다. 관리규약의 경계 조항을 관리사무소에서 확인합니다.
공동주택관리법 시행령 별표 4는 ‘21. 방수공사’의 담보책임기간을 5년으로 둡니다. 기간은 전유부분은 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 등부터 셉니다(‘아파트하자보수기간’ 안내).
지역 확인 기준
서울·경기·인천 아파트 동 가운데 1995년 이전 사용승인이 14,817동입니다. 지은 지 30년이 넘은 동의 욕실은 그동안 수리 이력이 집마다 달라, 같은 단지라도 방수층 상태를 담수 시험으로 집마다 따로 확인합니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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