하자 안내 · 하자보수 청구
아파트하자보수는 담보책임기간 안에 생긴 아파트하자를 사업주체에 고쳐 달라고 청구하는 절차입니다. 신축아파트하자라면 입주 뒤 첫 몇 해가 특히 중요합니다. 공동주택관리법 시행령 제38조는 전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단 등이 청구하도록 하고, 사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알리도록 정합니다. 누수 하자는 원인 자리가 벽과 바닥 속에 있어, 청구 전에 어디서 새는지 기록해 두면 보수 범위가 분명해집니다. 인천(11개 군·구)은 주거 1,360,870세대·실 가운데 아파트가 60%, 연립·다세대가 20%입니다(건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계). KO누수아파트는 인천 현장을 직영 팀이 세대 구조부터 확인합니다.
현장 진단 흐름
젖은 자리, 처음 본 날짜, 날씨(비 온 뒤인지)를 사진과 함께 적습니다.
같은 라인·같은 위치 하자 접수가 있는지, 공용부분인지 확인합니다.
가압·담수·살수·열화상 시험으로 원인 자리를 찍어 청구서에 적을 하자 위치를 정합니다.
전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의 등이 사업주체에 서면으로 청구합니다.
보수가 끝나면 같은 시험으로 다시 젖지 않는지 확인하고 결과를 보관합니다.
원인 갈래
공사 범위
하자 위치(동·호수·방·벽면), 증상(젖음·얼룩·곰팡이·물 떨어짐), 처음 본 날짜, 원인으로 확인된 자리와 확인 방법을 적습니다. 사진은 넓게 한 장, 가까이 한 장씩 붙입니다.
시행령 제38조 제3항 제1호는 하자보수계획에 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간을 담도록 하고, 특별한 사유가 없으면 보수 기간을 60일 이내로 하도록 정합니다. 받은 계획서의 날짜를 달력에 적어 둡니다.
같은 하자가 여러 세대에 있으면 세대별 일정이 계획서에 들어가야 합니다. 관리사무소를 통해 여러 세대 접수를 모으면 공용 원인을 가르기 쉬워집니다.
책임과 서류
공동주택관리법 제36조 제1항은 사업주체가 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다고 정하고, 제37조 제1항은 사업주체가 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 입주자대표회의등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다고 정합니다.
시행령 제38조 제3항은 사업주체가 하자가 아니라고 판단하는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보하도록 정합니다. 답변이 이렇게 오면 원인 기록을 다시 살피고, 하자심사·분쟁조정위원회 절차를 알아봅니다.
지역 확인 기준
서울·경기·인천 아파트 가운데 2010년 이후 사용승인된 동은 29,211동(연식 자료가 있는 80,067동의 36.5%)입니다. 이 가운데 경기가 18,547동으로 세 지역 가운데 가장 많습니다. 입주 뒤 몇 해 안 된 단지라면 누수가 생겼을 때 하자보수 청구 대상인지부터 확인합니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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