책임 안내 · 윗집과 아랫집
아파트 누수 책임은 피해 본 집이 어디인지가 아니라 물이 새는 원인이 어디에 있는지로 정합니다. 원인이 위층 세대 안 배관·방수층이면 위층(전유부분) 몫, 벽 속 공용 배관·외벽·옥상이면 관리주체(공용부분) 몫이 기본입니다. 집합건물법 제6조는 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 나면 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정한다고 정하고 있어, 원인 위치를 찍은 탐지 기록이 책임을 가르는 근거가 됩니다.
현장 진단 흐름
젖은 자리 사진과 영상, 처음 본 날짜와 시각을 남깁니다. 젖은 가구·가전도 복구 전에 찍어 둡니다.
공용부 여부 확인과 위층 연락을 요청합니다. 접수한 날짜가 기록으로 남습니다.
탐지하는 날 위층 욕실·배관을 확인할 수 있게 일정을 맞춥니다.
원인 위치와 범위를 사진과 함께 소견으로 남깁니다. 위층·공용부·우리 집 중 어디인지 이 기록으로 정리합니다.
원인 공사와 피해 복구를 나눈 항목별 견적서로 비용을 정리하고, 해당 세대 보험에 접수합니다.
원인 갈래
공사 범위
보상은 원인을 고치는 공사비와, 아래층에 난 피해를 되살리는 복구비로 나눠 봅니다. 복구비에는 천장재·도배·장판과 젖은 가구가 들어갈 수 있고, 무엇을 넣을지는 사진 기록이 좌우합니다.
보험으로 처리하면 보험사 손해사정이 피해 범위를 확인합니다. 손해사정 확인 전에 복구를 끝내면 범위를 증명하기 어려우니 복구 시점을 맞춥니다.
원인이 두 곳(예: 위층 배관과 공용관)이면 각 원인이 만든 범위를 나눠 적어야 정리가 됩니다.
책임과 서류
민법 제750조는 고의나 과실로 남에게 손해를 준 사람이 배상하도록, 제758조는 공작물의 설치·보존 하자로 손해가 나면 점유자가, 점유자가 필요한 주의를 다했으면 소유자가 배상하도록 정합니다.
집합건물법 제2조는 전유부분과 공용부분을 나누고, 제6조는 건물의 설치·보존상 흠을 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 세대 안 원인이라는 주장은 탐지 기록으로 보여야 한다는 뜻입니다. 이웃 간 합의가 어려우면 공동주택관리 분쟁조정위원회 같은 절차를 알아봅니다.
지역 확인 기준
서울·경기·인천 아파트는 동마다 평균 79세대(6,389,644세대 ÷ 80,377동)가 위아래로 쌓여 있습니다. 한 세대의 원인이 바로 아래 두세 세대 피해로 이어지는 일이 있어, 피해 세대마다 기록을 따로 남깁니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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