증상 안내 · 천장
아파트 천장누수는 위층 세대 안(욕실 방수층·급수·난방 배관), 벽 속 공용 배관(오수·우수·급수 입상관), 건물 바깥(탑층 옥상·외벽·창호) 세 갈래 가운데 하나에서 옵니다. 젖은 자리와 물이 떨어지는 시간대를 위층 물 사용과 맞춰 보면 갈래가 먼저 좁혀지고, 그다음 가압·열화상·청음으로 지점을 찍은 뒤 필요한 곳만 엽니다. 천장을 먼저 뜯으면 물길 흔적이 사라지니 사진과 시각 기록이 먼저입니다.
현장 진단 흐름
처음 본 시각, 번진 범위, 물방울이 떨어지는 간격을 사진과 영상으로 남깁니다. 위층의 샤워·세탁 시간도 함께 적습니다.
위층 연락과 공용 배관 여부를 확인합니다. 같은 줄 다른 세대에도 피해가 있는지 물어보면 공용관 갈래를 빨리 가를 수 있습니다.
위층 수도를 잠근 뒤 계량기를 보고, 난방은 분배기에서 회로를 하나씩 막아 압력을 겁니다. 비와 겹치는지도 대조합니다.
열화상으로 온도 차를, 청음기로 새는 소리를 찾고, 필요하면 배관에 가스를 넣어 새어 나오는 자리를 찍습니다.
지점만 열어 고친 뒤 다시 압력을 걸어 멈췄는지 확인하고, 천장이 마른 다음 마감 복구 범위를 정합니다.
원인 갈래
공사 범위
천장누수 공사는 우리 집 천장이 아니라 원인이 있는 곳에서 합니다. 위층 욕실 방수층이면 위층 욕실 바닥 타일을 들어내는 범위가, 배관이면 새는 지점 한 곳을 여는 범위가, 옥상이면 방수 면적이 공사 크기를 정합니다.
우리 집 천장의 석고보드·도배 복구는 원인 공사와 따로 봅니다. 원인이 멈춘 뒤 젖은 천장재를 말리는 기간을 두고 복구해야 곰팡이와 얼룩이 다시 올라오지 않습니다.
KO누수아파트는 탐지, 원인 공사, 마감 복구를 항목별로 나눠 견적합니다. 위층이나 공용부 몫이 섞인 현장은 누가 부담할 항목인지 따로 표시합니다.
책임과 서류
원인이 위층 세대 안 배관·방수층이면 위층 몫, 벽 속 공용 배관·외벽·옥상이면 관리주체 몫으로 정리하는 것이 기본입니다. 집합건물법 제6조는 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 나면 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정한다고 정하고 있어, 원인 위치를 찍은 기록이 중요합니다.
아랫집 피해를 보험으로 청구할 때는 원인 소견서, 탐지 전후 사진, 항목별 견적서가 필요합니다. 보상 여부와 금액은 보험사가 판단하고, 우리 팀은 청구에 쓰는 서류 준비를 돕습니다.
지역 확인 기준
서울·경기·인천 아파트는 80,377동, 6,389,644세대입니다. 이 가운데 1995년 이전에 사용승인된 동이 14,817동(연식 자료가 있는 동의 18.5%)입니다. 입주 30년을 넘긴 동에서는 위층 욕실 방수층과 벽 속 입상관이 함께 낡아, 천장누수 한 건에서 두 갈래를 모두 확인해야 하는 현장이 나옵니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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