책임과 보상 · 아랫집 피해
아랫집누수보상(아파트 누수보상)은 ‘무엇이 원인이었나’와 ‘아랫집에 무엇이 상했나’ 두 기록으로 정리합니다. 원인 기록은 어느 세대·어느 설비에서 샜는지 적은 탐지 소견과 사진이고, 피해 기록은 아랫집 천장·벽·바닥·가구가 젖은 모습을 복구 전에 찍은 사진과 항목별 견적서입니다. 두 기록이 갖춰져야 당사자 합의든 보험 접수든 이야기가 진행됩니다. 보상 여부와 금액은 당사자 합의나 보험사 판단으로 정해지며, 이 안내는 정리 순서만 다룹니다. 인천(11개 군·구)은 주거 1,360,870세대·실 가운데 아파트가 60%, 연립·다세대가 20%입니다(건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계). KO누수아파트는 인천 현장을 직영 팀이 세대 구조부터 확인합니다.
현장 진단 흐름
아랫집 천장 얼룩, 떨어진 도배, 젖은 가구와 가전을 날짜가 보이게 찍습니다. 복구 전 모습이 보상 범위를 정하는 첫 자료입니다.
공용부 원인 여부를 묻고 위층 세대 연락을 부탁합니다. 접수한 날짜가 기록으로 남습니다.
가압·열화상·청음으로 원인 위치를 찍고, 어느 세대·어느 설비인지 소견서와 사진으로 남깁니다.
원인 공사와 아랫집 복구(천장재·도배·장판·가구)를 나눈 견적서를 받습니다. 항목이 섞이면 합의가 늦어집니다.
당사자끼리 정리하거나, 원인 세대 보험에 사고를 접수해 손해사정 확인을 받은 뒤 복구합니다.
원인 갈래
공사 범위
아랫집 복구는 젖은 천장재 교체, 도배·장판 재시공, 곰팡이 처리, 젖은 가구·가전 확인으로 나눠 적습니다. 무엇을 넣을지는 복구 전 사진이 있는지에 크게 좌우됩니다.
원인 세대 쪽 공사(배관 수리, 방수층 재시공)는 아랫집 복구와 따로 적습니다. 보험에서는 남에게 준 피해와 자기 집 원인 공사를 다르게 보는 경우가 많아 나눠 두어야 정리가 됩니다.
젖은 천장은 원인을 막고 마른 뒤에 복구해야 다시 얼룩이 올라오지 않습니다. 마르는 기간을 견적서에 함께 적어 두면 일정 다툼이 줄어듭니다.
책임과 서류
민법 제758조 제1항은 ‘공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다’고 정합니다. 같은 조 제3항은 점유자나 소유자가 손해의 원인에 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정합니다. 구체적인 사건에서 누가 배상하는지는 사실관계에 따라 달라집니다.
단지마다 관리규약에 전유부분·공용부분 경계와 누수 처리 절차를 둔 곳이 있습니다. 관리사무소에 관리규약의 해당 조항을 먼저 확인하고, 합의가 어려우면 분쟁조정 절차나 법률 상담을 알아봅니다.
지역 확인 기준
서울·경기·인천 아파트는 80,377동에 6,389,644세대가 삽니다. 한 동에 평균 79.5세대가 위아래로 쌓여 있어, 한 집의 누수가 바로 아래 한두 세대의 천장으로 이어지는 일이 생깁니다. 피해 세대가 여럿이면 세대마다 사진과 견적을 따로 남깁니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
상담 전 확인