외벽과 방수 · 샷시누수
샷시누수는 창틀과 벽 사이가 아니라 샷시 틀 안에서 물이 넘어오는 경우를 따로 볼 때 쓰는 말입니다. 샷시는 레일 위를 문짝이 미끄러지는 구조라, 레일에 떨어진 빗물은 레일 바깥 아래의 작은 배수 구멍으로 빠져야 합니다. 이 구멍이 먼지로 막히거나 구멍 덮개가 떨어져 바람에 물이 거꾸로 밀려 들면 레일이 넘쳐 실내 쪽으로 흐릅니다. 문짝 아래와 옆을 막는 털 모양 기밀재가 닳아도 바람에 실린 비가 틈으로 들어옵니다. 유리와 문짝 사이 고무가 굳어 벌어지면 유리 둘레로 물방울이 맺혀 흘러내립니다. 샷시를 새로 바꾼 집이라면 교체할 때 둘레 마감이 덜 채워졌는지도 봅니다. 레일에 물이 고여 있는지, 문짝 아래가 젖는지, 유리 둘레가 젖는지만 보아도 어느 쪽인지 대부분 갈립니다.
현장 진단 흐름
비 온 뒤 바깥 레일에 물이 고여 있는지 봅니다. 고여 있으면 배수 구멍 쪽, 말라 있는데 실내가 젖으면 문짝·유리·둘레 쪽입니다.
가는 솔이나 철사로 구멍을 살살 뚫은 뒤 레일에 물을 부어 바깥으로 빠지는지 봅니다. 덮개가 빠진 자리는 같은 크기 덮개로 다시 끼웁니다.
문짝을 닫은 채 아래와 가운데 맞물림 틈에 빛이 새거나 손에 바람이 느껴지는지 봅니다. 기밀재가 빠진 자리를 사진으로 남깁니다.
유리 고무가 굳어 갈라졌거나 모서리에서 떠 있는지 확인합니다. 물방울이 유리 둘레에서 시작되는지 비 온 날 다시 봅니다.
샷시 안이 멀쩡한데도 샷시 둘레 벽이 젖으면 샷시 밖 마감 문제라 창틀누수 확인 순서로 넘어갑니다.
원인 갈래
공사 범위
배수 구멍 청소, 구멍 덮개와 기밀재 교체, 문짝 바퀴 조정처럼 샷시 틀 안의 일은 세대가 쓰는 창호 관리라 세대가 맡는 것이 기본입니다. 임대 세대라면 임대인과 먼저 이야기합니다.
샷시 바깥 둘레 마감이나 그 위 외벽에서 든 물은 단지 방침에 따라 공용부분으로 다루기도 해 관리사무소에 먼저 묻습니다.
기밀재와 고무만 바꿔도 될 일을 샷시 전체 교체로 키우지 않도록, 어느 자리에서 드는지 사진과 날씨 기록을 먼저 모읍니다.
책임과 서류
공동주택관리법 시행령 별표 4는 창호공사의 담보책임기간을 3년으로 둡니다. 입주 초기 단지에서 샷시 레일이 넘치거나 문짝 틈으로 물이 들면 관리사무소를 통해 하자 접수가 되는지 먼저 확인합니다.
세대가 따로 샷시를 바꾼 뒤 젖기 시작했다면 교체한 날짜와 젖기 시작한 날짜를 맞춰 보고 시공한 곳과 먼저 의논합니다. 교체 때 받은 서류와 사진을 함께 챙겨 둡니다.
지역 확인 기준
준공 연도 자료가 있는 아파트 동 가운데 2010년 이후 준공은 경기 40.7%(45,625동 중 18,547동), 인천 37.6%(9,583동 중 3,600동), 서울 28.4%(24,859동 중 7,064동)입니다. 지은 지 얼마 안 된 동은 샷시가 창호공사 하자 기간 안일 수 있고, 오래된 동은 샷시를 세대마다 따로 바꾼 경우가 많아 같은 라인이라도 집마다 원인이 다를 수 있습니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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