외벽과 방수 · 베란다창틀누수
베란다창틀누수는 아파트 베란다 바깥쪽 창, 곧 비바람을 직접 맞는 창의 창틀과 샷시에서 빗물이 드는 누수입니다. 베란다샷시누수라고도 부릅니다. 이 창은 거실 창보다 바깥에 있어 먼저 비를 맞고, 아래에는 콘크리트 창 밑 턱이 있어 그 위에 창틀이 앉아 있습니다. 베란다를 확장하지 않은 집은 창에서 든 물이 베란다 바닥으로 떨어져 배수구로 빠지거나 바닥에 고였다가 거실 문턱을 넘습니다. 확장한 집은 그 창이 곧 거실 창이라, 창 아래로 든 물이 바로 거실 바닥재 밑이나 걸레받이 뒤로 번지고 아래층 천장에 먼저 나타나기도 합니다. 그래서 확장했는지부터 확인하고, 창 밑 턱 위 창틀 틈, 샷시 레일 물 빠짐, 창 옆 외벽 순서로 봅니다. 베란다 바닥 배수구나 우수관 쪽 물과도 섞이기 쉬워 비 올 때 어디가 먼저 젖는지 기록해 둡니다.
현장 진단 흐름
베란다를 확장했는지, 젖는 곳이 베란다 바닥인지 거실 바닥인지 아래층 천장인지 적습니다. 번지는 길이 달라 보는 곳도 달라집니다.
베란다 바닥 배수구에서 물이 올라오거나 우수관 이음 아래가 젖는다면 창이 아니라 배수 쪽입니다. 비 올 때 배수구를 먼저 봅니다.
비 온 뒤 레일에 물이 고였는지 보고, 배수 구멍을 뚫어 물을 부어 빠지는지 확인합니다.
맑은 날 창 밑 턱과 창틀 아래 경계에 먼저 물을 뿌리고, 젖지 않으면 옆 세로줄, 위 변 순으로 올라갑니다.
찾은 자리를 막은 뒤 다음 비에 베란다 바닥과 아래층 천장이 마르는지 사진으로 남깁니다. 바닥재 복구는 마른 뒤에 합니다.
원인 갈래
공사 범위
베란다 창과 샷시는 세대가 쓰는 창호라 세대 몫이 기본입니다. 베란다를 확장하며 바꾼 창과 창 하부 마감은 확장 공사를 한 쪽과 먼저 이야기합니다.
창 옆 외벽, 기둥 이음, 베란다를 지나는 우수관처럼 공용부분에서 든 물은 관리주체가 보수합니다. 원인 자리를 사진으로 남겨 관리사무소에 전합니다.
아래층 천장이 젖었다면 우리 집 창이 원인인지, 아래층 베란다 창이 원인인지 먼저 가립니다. 같은 비에 두 집이 함께 젖는 경우가 많습니다.
책임과 서류
공동주택관리법 시행령 별표 4는 창호공사의 담보책임기간을 3년으로 둡니다. 입주 초기 단지에서 베란다 창으로 빗물이 들면 관리사무소를 통해 하자 접수가 되는지 먼저 확인합니다.
아래층 천장이 젖었다면 원인 자리, 젖은 날짜와 날씨, 살수 시험 결과를 함께 정리해 두면 보수와 복구를 누가 맡을지 의논할 때 같은 기록을 볼 수 있습니다.
지역 확인 기준
준공 연도 자료가 있는 서울·경기·인천 아파트 80,067동 가운데 1995년 이전 준공이 14,817동입니다. 1995년 이전 동 비율은 인천 28.2%, 서울 20.2%, 경기 15.6%로, 오래된 동일수록 베란다를 세대마다 따로 확장하고 창을 바꾼 경우가 많아 같은 라인이라도 창 하부 마감 상태가 집마다 다를 수 있습니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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