외벽과 방수 · 외벽 균열
아파트외벽크랙(외벽 균열)이 모두 누수로 이어지는 것은 아닙니다. 머리카락 같은 표면 균열은 도장 층만 갈라진 경우가 많고, 벽을 관통하는 균열이나 창틀 모서리에서 사선으로 뻗은 균열은 비바람에 물길이 될 수 있습니다. 실내 벽이 비 온 뒤에만 젖고 그 바깥쪽에 균열이 보이면, 맑은 날 그 균열에 물을 뿌려 보는 살수 시험으로 같은 자리가 다시 젖는지 확인합니다. 외벽은 공용부분이라 보수는 관리주체가 맡는 것이 기본이고, 세대는 기록과 접수를 맡습니다. 고양(덕양구·일산동구·일산서구)은 주거 427,686세대·실 가운데 아파트가 67%, 연립·다세대가 12%입니다(건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계). KO누수아파트는 고양을 포함한 서울·경기·인천 현장을 직영 팀이 세대 구조부터 확인합니다.
현장 진단 흐름
비 오는 날, 바람 방향, 젖는 높이를 적습니다.
젖는 자리 바깥쪽 외벽을 사진으로 찍어 균열 모양과 위치를 표시합니다.
맑은 날 균열에 물을 뿌리고 실내 같은 자리가 젖는지 봅니다. 창틀·배관 구멍은 따로 시험합니다.
살수 전후 실내 벽을 열화상으로 찍어 물이 번진 범위를 남깁니다.
결과를 소견으로 남겨 공용부분 보수를 요청합니다.
원인 갈래
공사 범위
외벽 균열 보수는 균열을 따라 홈을 내고 보수재를 채운 뒤 방수 도장을 덧바르는 방식이 흔합니다. 높이에 따라 바깥 작업 장비가 필요해 관리주체가 일정을 잡습니다.
한 세대 균열만이 아니라 같은 방향 여러 층에 균열이 있으면 외벽 전체 점검과 함께 다뤄집니다.
실내 피해(벽지·석고보드)는 외벽 보수가 끝나고 마른 뒤 복구합니다. 먼저 고치면 다음 비에 다시 젖습니다.
보수 뒤 첫 비 오는 날 실내 같은 자리를 다시 확인하고 사진을 남깁니다. 다시 젖는다면 균열이 아니라 창틀 코킹이나 배관 구멍 쪽이 함께 원인이었는지 살수 시험으로 다시 가립니다.
책임과 서류
외벽은 공용부분으로 보는 것이 기본이고 보수는 관리주체가 맡습니다. 세대는 균열 사진, 살수 시험 결과, 실내 피해 기록을 관리사무소에 전합니다.
공동주택관리법 시행령 별표 4는 ‘17. 철근콘크리트공사’와 ‘19. 조적공사(석공사 건물외부 공사 포함)’의 담보책임기간을 5년으로 두고, 내력구조부별 하자는 시행령 제36조에 따라 10년입니다. 균열이 어느 쪽에 해당하는지는 원인과 상태로 판단되니 관리주체와 확인합니다.
지역 확인 기준
서울·경기·인천 아파트 동의 34.4%(27,613동)가 20층 이상입니다. 높은 층 외벽은 바람을 동반한 비를 정면으로 받아, 같은 균열이라도 빗물을 더 세게 받고, 보수에는 바깥 장비가 필요합니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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