외벽과 방수 · 한눈에
아파트외벽은 콘크리트 벽과 그 위 도장, 창틀 둘레 코킹, 배관과 환기 구멍, 층 사이 이음으로 이루어져 있습니다. 문제가 생기면 사람들은 외벽누수, 외벽방수, 코킹, 크랙, 페인트처럼 서로 다른 말로 찾지만, 실제로는 같은 바깥벽의 다른 자리 이야기입니다. 비 온 뒤에만 실내가 젖으면 누수, 갈라진 줄이 보이면 균열, 창 둘레 줄이 굳었으면 코킹, 칠이 들뜨면 도장 쪽에서 출발합니다. 어디서 출발하든 순서는 비슷합니다. 젖는 때와 자리를 적고, 실내 배관과 결로를 먼저 지운 뒤, 살수 시험으로 물이 드는 자리를 찍고, 공용부분이면 관리주체가 장기수선계획 안에서 보수합니다. 이 쪽은 증상별로 어느 안내를 먼저 보면 되는지 이어 줍니다.
현장 진단 흐름
언제(비 온 뒤·비바람·겨울 아침), 어디가(방·벽·창 변) 젖는지 사진과 함께 적습니다.
세대 안 배관 압력과 결로를 먼저 확인합니다. 외벽이 아닌 원인을 지워야 바깥 보수가 헛되지 않습니다.
같은 라인 다른 세대도 젖는지 묻고 접수 날짜를 남깁니다. 여러 세대가 모이면 동 단위 점검으로 이어집니다.
맑은 날 균열·코킹 줄·구멍을 나눠 물을 뿌려 어느 자리에서 드는지 확인합니다.
공용부분은 관리주체가 보수하고, 첫 비에 다시 확인해 기록을 남깁니다. 실내 복구는 마른 뒤에 합니다.
원인 갈래
공사 범위
비 온 뒤 실내가 젖으면 '아파트 외벽누수', 누가 고칠지 막히면 '아파트 외벽누수 책임' 안내로 이어집니다.
벽에 금이 보이면 '아파트 균열·크랙'과 '아파트 외벽크랙', 창 둘레 줄이 문제면 '창틀코킹'과 '아파트 코킹·외벽 실리콘' 안내를 봅니다.
동 전체 공사를 앞두고 있다면 '외벽방수·아파트 외벽방수'와 '아파트 외벽페인트·재도장' 안내에서 바탕 보수를 함께 넣는 법을 봅니다.
책임과 서류
외벽은 공용부분으로 보는 것이 기본이라 보수는 관리주체가 장기수선계획에 따라 정합니다. 세대가 바꾼 창호나 새로 뚫은 구멍처럼 세대 시설이 원인이면 세대 몫입니다.
공동주택관리법 시행령 별표 4는 방수공사 5년, 창호공사 3년, 도장 같은 마감공사 2년, 철근콘크리트공사 5년을 담보책임기간으로 둡니다. 우리 동 사용승인일을 알면 지금 기간 안인지 바로 따질 수 있습니다.
지역 확인 기준
준공 연도 자료가 있는 아파트 가운데 1995년 이전 준공 동은 경기 7,099동, 서울 5,017동, 인천 2,701동입니다. 같은 지역이라도 동마다 지은 해가 달라, 외벽 문제를 볼 때는 우리 동의 사용승인 연도부터 확인하는 것이 출발점입니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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