외벽과 방수 · 코킹
코킹은 두 재료가 만나는 틈을 탄성 있는 재료로 메워 물과 바람을 막는 줄이고, 아파트에서는 흔히 실리콘코킹이라고 부릅니다. 같은 코킹이라도 욕실 욕조·세면대 둘레, 주방 싱크대 상판 둘레, 창틀 안쪽, 외벽 바깥 줄은 하는 일이 다르고 낡는 속도도 다릅니다. 욕실과 주방 줄은 물과 곰팡이에 지고, 바깥 줄은 해와 비에 굳어 갈라집니다. 세대 안 줄은 대개 세대가 다시 하고, 외벽과 창 바깥 줄은 높이와 공용부분 문제로 관리주체와 정합니다. 아랫집 천장이 젖는데 욕실 코킹만 다시 쏘거나, 바깥에서 든 빗물을 실내 실리콘으로 막으려 하면 원인이 남습니다. 어느 자리의 코킹인지, 물이 언제 드는지부터 가르는 것이 순서입니다.
현장 진단 흐름
물을 쓸 때 젖는지, 비바람 칠 때 젖는지, 겨울 아침에만 젖는지 적습니다. 이 셋이 각각 욕실·주방 줄, 바깥 줄, 결로 쪽을 가리킵니다.
줄이 색만 변했는지, 벽에서 떨어졌는지, 갈라졌는지 사진으로 남깁니다. 떨어지거나 갈라진 줄은 덧바르지 않고 걷어 냅니다.
아랫집 천장이나 하부장 안이 젖었다면 코킹만의 문제가 아닐 수 있습니다. 배관 압력과 방수층을 먼저 확인합니다.
낡은 줄을 칼로 남김없이 걷어 내고, 곰팡이와 기름기를 닦은 뒤 바탕을 충분히 말립니다. 젖은 바탕에 채운 줄은 오래 붙지 않습니다.
새 줄을 끊김 없이 채우고 굳는 동안 물이 닿지 않게 합니다. 굳은 뒤 다시 물을 써서 줄 아래로 번지지 않는지 봅니다.
원인 갈래
공사 범위
욕실·주방·창틀 안쪽 줄처럼 세대 안에서 손이 닿는 곳은 세대가 다시 하는 것이 기본입니다. 임대 세대라면 임대인과 먼저 이야기합니다.
창 바깥 줄과 외벽 이음 줄은 높은 곳 작업이라 바깥 장비가 필요하고, 단지마다 공용부분으로 보거나 세대 창호로 보는 방침이 달라 관리규약과 관리사무소 안내를 먼저 확인합니다.
코킹을 다시 했는데도 같은 자리가 젖으면 코킹이 원인이 아니었던 경우입니다. 욕실은 방수층, 창은 외벽 균열이나 창틀 이음 쪽을 다시 나눠 봅니다.
책임과 서류
공동주택관리법 시행령 별표 4는 창호공사의 담보책임기간을 3년, 도장·타일 같은 마감공사를 2년으로 둡니다. 입주 초기 단지에서 코킹이 덜 채워졌거나 일찍 떨어진 자리가 보이면 관리사무소를 통해 하자 접수가 되는지 확인합니다.
다시 한 날짜, 자리, 쓴 재료를 적어 두면 다음에 같은 자리가 낡았을 때 비교할 수 있고, 아랫집 피해를 의논할 때도 같은 기록을 보게 됩니다.
지역 확인 기준
층수 자료가 있는 서울·경기·인천 아파트 80,230동 가운데 15층 이상이 55,130동(68.7%)입니다. 높은 층의 바깥 코킹 줄은 세대에서 손이 닿지 않아, 실내 줄과 바깥 줄을 나눠 맡는 사람을 먼저 정해야 공사가 한 번에 끝납니다.
숫자 출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부(2026년 8월분)를 서울·경기·인천 읍·면·동 단위로 자체 집계(리 단위 중복 제외)한 값이라 실제와 다를 수 있습니다. 법 조문은 국가법령정보센터 원문 기준 이름과 뜻만 옮겼습니다.
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